O contrato comercial pode repassar todos os encargos ao inquilino?
A liberdade contratual não apaga a distribuição prevista na Lei do Inquilinato. Despesas ordinárias e extraordinárias de condomínio recebem tratamento diferente; tributos e outros encargos só podem ser cobrados do locatário quando sua responsabilidade estiver atribuída. Também não existe obrigação legal de usar IPCA: o índice deve ser pactuado e o reajuste monetário precisa respeitar a periodicidade mínima anual.
Despesas extraordinárias cabem ao locador
O art. 22, X, atribui ao locador as despesas extraordinárias de condomínio, como obras estruturais e constituição de fundo de reserva nas situações descritas pela lei. O mesmo artigo trata de impostos, taxas e seguro complementar contra fogo, salvo disposição expressa em contrário. A leitura da cláusula deve identificar cada rubrica, em vez de usar a fórmula vaga de que tudo será pago pelo inquilino.
Despesas ordinárias cabem ao locatário
O art. 23, XII, põe a cargo do locatário as despesas ordinárias de condomínio, ligadas à administração e manutenção cotidiana conforme a lista legal. Classificar a cobrança exige examinar sua causa, não apenas o nome dado pelo condomínio. Uma obra extraordinária não vira despesa ordinária porque foi parcelada no boleto mensal.
O art. 25 não cria repasse livre
O art. 25 permite ao locador cobrar juntamente com o aluguel os tributos, encargos e despesas ordinárias de condomínio cuja responsabilidade tenha sido atribuída ao locatário. A expressão cuja responsabilidade tenha sido atribuída é o limite da cobrança. Uma cláusula expressa pode repartir determinados tributos entre as partes, mas não altera por si só o sujeito passivo definido na legislação tributária.
Liberdade do art. 54 vale para shopping center
O art. 54 prestigia as condições livremente pactuadas nas relações entre lojistas e empreendedores de shopping center. Essa regra não é uma autorização geral para toda locação comercial. Além disso, o § 1º proíbe cobrar do locatário de shopping determinadas despesas extraordinárias e obras que alterem projeto ou memorial, ressalvadas as hipóteses legais. Fundo de promoção e rateios também precisam estar descritos e demonstráveis.
IPCA é opção contratual, não índice obrigatório
O art. 2º da Lei 10.192/2001 admite correção monetária ou reajuste por índices de preços em contratos com duração igual ou superior a um ano e considera nula a periodicidade inferior à anual. As partes podem escolher IPCA ou outro indexador juridicamente admitido, definindo data-base e fórmula. Reajuste periódico não se confunde com revisão do valor de mercado nem autoriza duplicar índices no mesmo período.
Conferência prática da cobrança
Contrato, convenção e boletos do condomínio, atas de obra, carnês tributários e memória de reajuste permitem separar obrigação legal, atribuição contratual e cálculo. Antes de deixar de pagar, o locatário deve identificar a rubrica controvertida e preservar a parcela incontroversa conforme orientação do caso. A assistência jurídica pode revisar a cobrança ou negociar cláusulas, sem prometer que toda transferência será nula.
Perguntas frequentes
Toda despesa extraordinária pode ser transferida em contrato comercial?
Não se deve presumir isso. O art. 22, X, atribui essas despesas ao locador, e o art. 54, § 1º, ainda impõe limites específicos nas locações de shopping.
O reajuste comercial precisa usar IPCA?
Não. O índice é pactuado; a correção monetária deve respeitar periodicidade mínima anual.
Proveniência
Conteúdo informativo; não substitui a análise individual de um advogado sobre o seu caso.
Conteúdos relacionados
Links internos
Conteúdo informativo. Não substitui a análise individual de um advogado ou da Defensoria Pública sobre o seu caso.