Quais garantias podem ser exigidas na locação comercial?
A locação de loja, sala ou galpão não autoriza criar qualquer garantia nem acumulá-las. A Lei do Inquilinato traz modalidades determinadas, disciplina a caução em dinheiro e prevê situações em que o locador pode exigir substituição. A leitura conjunta dos arts. 37 a 40 evita dois erros opostos: empilhar garantias no início e afirmar que a garantia jamais pode mudar depois da assinatura.
Quatro modalidades e apenas uma por contrato
O art. 37 enumera caução, fiança, seguro de fiança locatícia e cessão fiduciária de quotas de fundo de investimento. Seu parágrafo único proíbe mais de uma modalidade no mesmo contrato. Assim, não se pode exigir simultaneamente caução e fiador para garantir a mesma locação. Produtos oferecidos pelo mercado precisam ser juridicamente classificados; o nome comercial não cria uma quinta modalidade legal.
Caução em dinheiro tem teto e destino definidos
Segundo o art. 38, § 2º, a caução em dinheiro não pode exceder três meses de aluguel e deve ser depositada em caderneta de poupança. As vantagens da aplicação revertem ao locatário no levantamento, descontadas as obrigações legitimamente apuradas. Caução em bens móveis ou imóveis segue formalidades próprias e não deve ser confundida com esse limite específico da caução em dinheiro.
Alcance da garantia até a devolução do imóvel
O art. 39 estabelece que, salvo disposição contratual em contrário, a garantia se estende até a efetiva devolução do imóvel, ainda que a locação tenha sido prorrogada por prazo indeterminado. Essa regra geral convive com exoneração, comunicação e outras hipóteses previstas na própria lei. Portanto, não autoriza dizer que toda garantia sobrevive invariavelmente a qualquer mudança pessoal ou contratual.
Quando o art. 40 permite exigir nova garantia
O art. 40 reúne situações como morte, ausência, interdição, recuperação, falência ou insolvência do fiador, alienação de seus imóveis, exoneração, desaparecimento ou perda do bem caucionado e término de determinadas garantias institucionais. Também disciplina casos de prorrogação e manifestação de quem não pretende manter a garantia. Verificada uma hipótese legal, o locador pode notificar o locatário para apresentar nova garantia em trinta dias, sob pena de desfazimento da locação.
Substituição negociada e substituição exigida
As partes podem acordar a troca de modalidade por aditamento, desde que eliminem a garantia anterior e não produzam cumulação proibida. Em separado, o art. 40 autoriza o locador a exigir nova garantia nas hipóteses que enumera. Antes de recusar ou exigir a troca, é necessário verificar o evento, a redação do contrato, a notificação e o prazo. A revisão jurídica da minuta ou da cobrança deve esclarecer esses pontos sem prometer aceitação de uma modalidade específica.
Perguntas frequentes
O locador pode exigir fiador e caução ao mesmo tempo?
Não. O art. 37, parágrafo único, veda mais de uma modalidade de garantia no mesmo contrato.
A garantia pode mudar durante a locação?
Sim, por acordo que evite cumulação ou quando ocorrer hipótese do art. 40. Neste último caso, a lei prevê notificação para nova garantia em trinta dias.
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