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Cota condominial em atraso: o teto de multa e juros permitido

Por , OAB/RJ 227191 · Revisão: Rafael Toledo em · 2 fontes oficiais verificadas

Boleto de condomínio atrasado costuma vir com acréscimo de multa, juros e às vezes correção monetária somados, mas nem sempre o morador confere se esses valores respeitam o limite que a própria lei estabelece para esse tipo específico de dívida.

O teto de 2% sobre o débito fixado pelo Código Civil

O artigo 1.336, §1º, do Código Civil, na redação dada pela Lei 14.905/2024, determina que o condômino em mora fica sujeito à correção monetária e aos juros moratórios convencionados ou, não sendo previstos, aos juros do artigo 406 do próprio Código — hoje a taxa legal vinculada à Selic —, além da multa de até 2% sobre o débito, salvo se a convenção fixar percentual menor. Esse teto de 2% é bem inferior ao que costuma ser cobrado em outros tipos de dívida, como aluguel, cujo regime de multa é distinto e disciplinado pela Lei do Inquilinato.

Correção monetária: permitida, mas não é a mesma coisa que multa

Além da multa e dos juros, é legítimo que o boleto inclua correção monetária pelo índice previsto na convenção (geralmente IGP-M, IPCA ou variação semelhante), que apenas repõe o valor da moeda no tempo e não deve ser confundida com penalidade. Quando o boleto soma multa, juros e correção sem discriminar cada parcela, fica difícil para o morador conferir se o teto legal está sendo respeitado.

Como conferir se o boleto está correto

Peça à administradora o demonstrativo detalhado do débito, com o valor principal, os juros aplicados mês a mês, a multa (que deve ser um percentual fixo sobre o principal, não cumulativo mês a mês) e o índice de correção usado. Comparar esse demonstrativo com a convenção vigente é o jeito mais seguro de identificar cobrança acima do permitido.

O que fazer diante de cobrança acima do teto

O primeiro passo é notificar a administradora por escrito, pedindo a revisão do cálculo com base no art. 1.336, §1º. Persistindo a cobrança indevida, cabe ação revisional ou, no âmbito de eventual execução movida pelo condomínio, embargos alegando excesso de execução, com pedido de recálculo e, quando cabível, restituição em dobro do valor pago a mais.

Perguntas frequentes

A convenção pode fixar multa maior que 2%?

Não. O percentual de 2% é o teto máximo previsto em lei para a multa moratória condominial; a convenção pode fixar valor menor, mas não pode superar esse limite.

Os juros de mora podem ser maiores que os do artigo 406 do Código Civil?

A convenção pode convencionar juros diferentes; na ausência de previsão específica, aplicam-se os juros do artigo 406 do Código Civil, hoje vinculados à taxa legal (Selic deduzida a atualização monetária), sem que isso se confunda com o teto de 2% da multa.

Proveniência

Conteúdo informativo; não substitui a análise individual de um advogado sobre o seu caso.

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