Legitimação fundiária: como funciona essa forma de aquisição da propriedade
Legitimação fundiária é o instrumento previsto no art. 23 da Lei 13.465/2017 pelo qual o poder público, dentro de um processo de REURB, reconhece a aquisição originária do imóvel a quem já ocupava a área como se dono fosse. É chamada de aquisição originária porque não deriva de um título anterior transferido de alguém: o direito nasce diretamente do ato administrativo que aprova a regularização, sem necessidade de encadear uma cadeia de proprietários pretéritos.
Por que ela dispensa o prazo da usucapião
A legitimação fundiária não exige que o ocupante prove posse mansa e pacífica por 5, 10 ou 15 anos, como ocorre na usucapião. Basta que o imóvel esteja inserido em um núcleo urbano informal identificado e que o beneficiário atenda aos requisitos do projeto de regularização aprovado, como não ser proprietário de outro imóvel urbano ou rural. Essa dispensa de prazo é o que torna a REURB mais rápida do que a via judicial para quem já mora no local há tempo insuficiente para usucapir.
Quem pode receber esse título e o que ele extingue
O beneficiário da legitimação fundiária pode ser pessoa física ou, em certas hipóteses, cooperativa habitacional. A lei prevê que, uma vez registrada, a legitimação fundiária extingue os direitos reais anteriores sobre a área objeto da regularização em relação ao próprio beneficiário, consolidando nele a propriedade plena. Isso não impede que terceiros que se sintam prejudicados busquem indenização por outra via, mas a matrícula aberta em nome do legitimado passa a ser o registro válido do imóvel.
Como o título chega até a matrícula do lote
O reconhecimento da legitimação fundiária ocorre dentro do processo de REURB conduzido pelo município, e o título individual só é levado ao cartório depois que a certidão de regularização fundiária é expedida ao final do projeto. O oficial de registro de imóveis abre então a matrícula específica para o lote regularizado, já em nome do beneficiário reconhecido, sem necessidade de escritura pública nem de outorga de quem eventualmente constava como proprietário anterior na área.
Perguntas frequentes
Legitimação fundiária serve para imóvel rural?
Não. O instrumento é específico da regularização fundiária urbana disciplinada pela Lei 13.465/2017; áreas rurais seguem outros caminhos de titulação.
Depois da legitimação fundiária, o imóvel pode ser vendido livremente?
Sim, uma vez registrada a matrícula em nome do beneficiário, o imóvel passa a circular como qualquer outro bem imóvel, salvo restrição específica prevista no projeto de regularização daquele núcleo.
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