Reforma malfeita: garantia da empreitada e o prazo para reclamar

A garantia de solidez e segurança do art. 618 do Código Civil

O art. 618 do Código Civil impõe ao empreiteiro de obras responsabilidade por prazo irredutível de cinco anos pela solidez e segurança da obra, respondendo por defeitos que comprometam a estrutura ou a segurança do imóvel, como problemas de fundação, rachaduras estruturais ou infiltrações que ameacem a integridade da construção. Esse prazo de garantia é considerado de ordem pública e não pode ser reduzido por cláusula contratual.

O prazo decadencial para acionar essa garantia

Descoberto o defeito dentro dos cinco anos de garantia, o contratante tem 180 dias, contados da ciência do vício, para propor a ação contra o empreiteiro, conforme a jurisprudência consolidada sobre a decadência aplicável a essa hipótese. Isso significa que não basta o defeito surgir dentro do prazo de garantia — é preciso agir dentro da janela decadencial a partir do momento em que o problema se tornou perceptível.

Defeitos que fogem da garantia estrutural do art. 618

Nem todo problema de reforma se enquadra na garantia de solidez e segurança. O art. 615 do Código Civil trata da entrega e do recebimento da obra, prevendo que o dono pode recusar a obra que não observou as instruções contratadas ou as regras técnicas aplicáveis, o que ampara reclamações sobre acabamento malfeito, cor errada, piso desnivelado sem risco estrutural e outros vícios estéticos ou funcionais que não ameaçam a segurança do imóvel.

Nesses casos, o prazo para reclamar segue o regime geral de vícios do próprio Código Civil, distinto do prazo de cinco anos reservado à garantia estrutural, e costuma exigir agilidade maior do contratante logo após perceber o problema, sob pena de o silêncio prolongado ser interpretado como aceitação tácita do serviço entregue.

Quando o Código de Defesa do Consumidor se aplica

Se o contratante é destinatário final do serviço e o empreiteiro atua de forma profissional e habitual no mercado, o art. 20 do CDC pode incidir, garantindo ao consumidor a escolha entre reexecução do serviço, restituição da quantia paga ou abatimento proporcional do preço, com prazo de reclamação de 90 dias para vício aparente ou de fácil constatação, contados da entrega efetiva do serviço.

Quando o pedido de reparo não prospera

A cobrança tende a falhar quando o defeito decorre de uso inadequado do imóvel pelo próprio contratante depois da entrega, de reformas posteriores feitas por terceiros, ou de desgaste natural compatível com o tempo decorrido. Também enfraquece o pedido a ausência de qualquer registro fotográfico ou laudo técnico próximo à data em que o defeito foi percebido, dificultando provar que o vício já existia desde a execução.

Um exemplo de infiltração pós-reforma

Imagine um apartamento que, oito meses depois de uma reforma de banheiro, começou a apresentar infiltração visível no teto do vizinho de baixo. Um laudo técnico aponta falha na impermeabilização executada pelo empreiteiro. Como o defeito compromete a estrutura e apareceu dentro dos cinco anos do art. 618, o contratante notifica o empreiteiro, reúne o laudo e as fotos, e tem 180 dias a partir da ciência do problema para agir judicialmente, caso não haja acordo amigável para o reparo. Organizar essa contagem de prazo e a notificação é acompanhamento que um advogado particular assume remotamente, recebendo o laudo técnico e o contrato original por WhatsApp.