Sou o titular da matrícula e meu imóvel entrou na REURB: posso impugnar
Descobrir que parte de um imóvel próprio, com matrícula regular, foi incluída num procedimento de REURB para regularizar a ocupação de terceiros costuma causar a reação imediata de contestar tudo. A boa notícia é que a lei prevê exatamente esse direito de oposição para o titular registral — mas ele precisa ser exercido dentro do procedimento e do prazo legal, e não apenas ignorado até que a situação se consolide.
O direito do proprietário registral de se manifestar
Quando o poder público instaura o procedimento de demarcação urbanística sobre uma área que abrange imóvel matriculado, o art. 20 da Lei 13.465/2017 exige a notificação pessoal ou por via postal do titular de domínio, no endereço constante da matrícula ou da transcrição, justamente para que ele, querendo, apresente impugnação à demarcação urbanística, dentro do prazo comum de trinta dias contado da notificação. Esse é o momento formal em que o proprietário registral pode se posicionar contra a inclusão de seu imóvel na área demarcada.
O peso do silêncio nesse procedimento
O § 3º do art. 20 estabelece que a ausência de manifestação do titular notificado será interpretada como concordância com a demarcação urbanística. Por isso, a notificação deve trazer o alerta de que a falta de impugnação pode implicar a perda de qualquer direito que o notificado tenha sobre o imóvel objeto da REURB. Ignorar a notificação, mesmo por descrença de que ela tenha efeito prático, é o pior cenário para quem quer preservar seu direito registral.
Impugnação parcial da área
O § 4º do art. 20 permite que, se a impugnação recair apenas sobre uma parcela da área abrangida pelo auto de demarcação urbanística, o poder público prossiga com o procedimento em relação à parcela não impugnada. Isso significa que o proprietário registral não precisa necessariamente se opor à REURB inteira: pode restringir a impugnação exatamente à parte do imóvel que entende indevidamente incluída, preservando o andamento do restante da regularização.
O que acontece depois da impugnação
Apresentada a impugnação, inicia-se um procedimento extrajudicial de composição de conflitos, conforme o art. 21 da Lei 13.465/2017. Se houver demanda judicial em curso sobre direitos reais ou possessórios relativos ao imóvel abrangido, o impugnante deve informá-la ao poder público, que comunicará ao juízo a existência do procedimento de demarcação. O poder público pode, ainda, alterar o auto de demarcação urbanística ou adotar outra medida que afaste a oposição do proprietário, buscando compatibilizar a regularização com o direito de quem se opôs.
Como agir diante da notificação
Um proprietário que recebe a notificação e constata que parte real de sua matrícula foi incluída indevidamente na área ocupada por terceiros deve reunir os documentos que comprovam a extensão exata de sua propriedade — a certidão de matrícula atualizada, a planta original e, se houver, levantamento topográfico — para instruir a impugnação dentro do prazo. Como a composição de conflitos que se segue à impugnação pode envolver negociação com o Município e com os ocupantes beneficiários da REURB, a análise da situação por advogado particular, com atendimento remoto e envio digital de documentos, ajuda a preparar a defesa da área, sem prometer que a demarcação será revista integralmente.
Perguntas frequentes
Se eu não responder à notificação, perco automaticamente meu imóvel?
O silêncio é interpretado como concordância com a demarcação urbanística, conforme o § 3º do art. 20 da Lei 13.465/2017, e a notificação deve alertar que a ausência de impugnação pode resultar em perda de direitos sobre a área. Por isso, responder dentro do prazo é a forma de preservar a discussão.
Posso impugnar só uma parte do meu imóvel incluída na REURB?
Sim. O § 4º do art. 20 permite impugnação restrita a uma parcela da área, hipótese em que o procedimento segue normalmente quanto à parte não impugnada.
A impugnação vira automaticamente um processo judicial?
Não necessariamente. O art. 21 prevê primeiro um procedimento extrajudicial de composição de conflitos; a via judicial entra apenas se já houver demanda em curso sobre o mesmo imóvel ou se a composição não resolver a divergência.
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