Vender imóvel com usufruto: os limites de quem é só nu-proprietário
Quando os pais doam um imóvel ao filho reservando para si o usufruto, o filho passa a ser nu-proprietário: dono do imóvel, mas sem o direito de usar ou de receber os frutos dele enquanto o usufruto durar. A dúvida mais comum é se esse nu-proprietário pode vender o imóvel mesmo assim — e a resposta é sim, mas com uma condição que muitos ignoram até tentar fechar negócio.
A venda da nua-propriedade é livre e não depende do usufrutuário
O nu-proprietário é titular pleno do domínio, ainda que esvaziado do uso, e pode vender, doar ou onerar sua parte sem precisar de autorização do usufrutuário, conforme decorre do regime de desmembramento da propriedade previsto nos arts. 1.394 e seguintes do Código Civil. O que ele transfere ao comprador, porém, é apenas a nua-propriedade — o usufruto não se extingue com a venda e continua vinculado ao usufrutuário original.
O que o comprador realmente adquire nesse tipo de negócio
Quem compra um imóvel gravado com usufruto adquire a propriedade formal, mas não pode morar no imóvel nem cobrar aluguel de terceiros enquanto o usufruto estiver vigente, porque esses direitos continuam com o usufrutuário. Na prática, esse tipo de compra costuma interessar a investidores que aceitam esperar a extinção do usufruto para usufruir plenamente do bem, geralmente pagando um valor de mercado menor que o de um imóvel livre de ônus.
Por que registrar a venda não apaga o usufruto da matrícula
O usufruto é direito real registrado na matrícula do imóvel, nos termos do art. 1.410 do Código Civil e da Lei 6.015/1973, e continua constando ali mesmo depois da venda da nua-propriedade, até que ocorra uma das causas legais de extinção, como a morte do usufrutuário. O comprador que não verificar a matrícula antes do negócio corre o risco de descobrir depois que não pode usar o imóvel imediatamente.
Quando a venda encontra resistência prática
Mesmo sendo juridicamente possível, encontrar comprador para um imóvel com usufruto costuma ser mais difícil, porque o mercado avalia o bem pelo valor reduzido da nua-propriedade, e muitos compradores evitam negócios que não permitem uso imediato. Além disso, se o próprio usufrutuário também for o doador original, cláusulas de inalienabilidade eventualmente impostas na escritura de doação podem restringir ou impedir a venda pelo nu-proprietário.
Antes de assinar qualquer proposta, vale examinar a escritura original de instituição do usufruto e a matrícula atualizada para confirmar se existe cláusula restritiva — verificação que um advogado particular faz a distância, solicitando as certidões por conta própria e devolvendo o parecer ao nu-proprietário por WhatsApp.
Perguntas frequentes
O usufrutuário precisa assinar a escritura de venda?
Não é necessário, salvo se ele próprio quiser renunciar ao usufruto no mesmo ato; a venda da nua-propriedade prescinde da anuência do usufrutuário, que permanece com seus direitos intactos sobre o imóvel.
O que acontece se a escritura de doação tiver cláusula de inalienabilidade?
Nesse caso a venda da nua-propriedade fica juridicamente restrita enquanto a cláusula estiver em vigor, sendo necessário avaliar se ela foi imposta de forma válida e se há hipótese de flexibilização judicial.
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