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Recurso Especial 2.106.548, julgado pela Terceira Turma do Superior Tribunal de Justiça

Por , OAB/RJ 227191 · Revisão: Rafael Toledo em · 3 fontes oficiais verificadas

O REsp 2.106.548 foi julgado pela Terceira Turma do Superior Tribunal de Justiça em 2 de setembro de 2025, sob relatoria de Nancy Andrighi, e a ementa oficial organiza a fundamentação em 12 itens numerados. A matéria discutida gira em torno de civil e consumidor, restituição de valores e taxa de fruição. Esta página transcreve o texto oficial do REsp 2.106.548 e mede, em bloco separado, as âncoras em que se apoia.

A fundamentação do REsp 2.106.548, no texto oficial da ementa

A ementa do acórdão registra a fundamentação nestes termos: “1. Ação de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel c/c restituição das quantias pagas, da qual foi extraído o presente recurso especial, interposto em 27/6/2023 e concluso ao gabinete em 18/12/2023. 2. O propósito recursal é decidir (I) se o Código de Defesa do Consumidor prevalece sobre a Lei nº 13.786/2018; e (II) como deve ocorrer a restituição e a retenção dos valores pagos na hipótese de resolução de contrato de compra e venda de imóvel, submetido ao CDC e celebrado após a vigência Lei nº 13.786/2018, diante das alterações promovidas no art. 32-A da Lei nº 6.766/1979. 3. Deve-se buscar a compatibilização entre a Lei nº 13.786/18 e o CDC, mas, havendo um conflito, prevalece este último, pois, além de conter normas de caráter principiológico, é mais especial, tendo em vista que a Lei nº 13.786/18 regulamenta todos os contratos, em geral, de compra e venda no âmbito de incorporação imobiliária ou parcelamento de solo urbano, enquanto o CDC se aplica apenas a esses contratos quando preenchido um requisito adicional: a caracterização de uma relação de consumo. 4. Como resultado da interpretação dos arts. 51, IV, e 53 do CDC e do princípio da vedação ao enriquecimento sem causa, esta Corte extraiu a conclusão de que é abusiva a perda substancial dos valores pagos na hipótese de resolução do contrato de compra e venda de imóvel por culpa do consumidor, não podendo a retenção ultrapassar o percentual de 25% dos valores pagos pelo consumidor. 5. O referido percentual possui natureza indenizatória e cominatória, de forma que abrange, de uma só vez, todos os valores que devem ser ressarcidos ao vendedor pela extinção do contrato por culpa do consumidor e, ainda, um reforço da garantia de que o pacto deve ser cumprido em sua integralidade. Precedente. 6. Portanto, em se tratando de resolução de contrato de compra e venda de imóvel por culpa do adquirente, em loteamento urbano, os descontos autorizados no art. 32-A da Lei nº 6.766/1979 devem ser observados como regra geral. Todavia, quando se tratar de relação de consumo, a soma dos descontos deve respeitar o limite máximo de retenção de 25% dos valores pagos, com exceção da taxa de fruição. 7. A taxa de fruição não integra o referido percentual, pois não guarda relação direta com a rescisão contratual, mas com os benefícios que auferiu o ocupante pela fruição do bem, devendo ser cobrada em separado, salvo quando houver cláusula penal moratória estabelecida em valor equivalente ao locativo, em observância ao Tema 970/STJ. Precedente. 8. Mesmo após a Lei nº 13.786/18, mantém-se o entendimento de que é indevida a taxa de fruição na hipótese de resolução de contrato de compra e venda de lote não edificado, porquanto a resolução não enseja qualquer enriquecimento do comprador ou empobrecimento do vendedor, e, assim, estão ausentes os requisitos para o surgimento dessa obrigação, que se funda na vedação ao enriquecimento sem causa. 9. Assim, quando se tratar de lote edificado e não houver cláusula penal estabelecida em valor equivalente ao locativo, poderá haver a cobrança, em separado, da taxa de fruição até o equivalente a 0,75% sobre o valor atualizado do contrato, na forma do art. 32-A, II, da Lei nº 6.766/1979, além da retenção de, no máximo, 25% dos valores pagos em relação aos demais descontos previstos nesse dispositivo. 10. A restituição somente ao término da obra ou de forma parcelada, como prevista no §1º do art. 32-A da Lei nº 6.766/1979, é uma prática abusiva, contrária aos arts. 39 e 51, II, IV e IX, do CDC, como já decidiu esta Corte (Tema 577), de modo que, considerando a prevalência do CDC, a referida alteração legislativa não se aplica nas relações de consumo, nas quais deve ocorrer a imediata restituição dos valores pagos, mantendo-se a Súmula 543/STJ.” A transcrição é literal e vem do espelho 923896, publicado pelo tribunal em 19 de setembro de 2025; o comentário próprio fica em bloco separado.

Os dispositivos legais em que o REsp 2.106.548 se apoia

A fundamentação identifica 7 dispositivos legais, e os de maior circulação são art. 51 do Código de Defesa do Consumidor, art. 39 do Código de Defesa do Consumidor, art. 53 do Código de Defesa do Consumidor e art. 4º do Código de Defesa do Consumidor. O art. 51 do Código de Defesa do Consumidor é o mais invocado deste julgado: 160 acórdãos do acervo o citam. No outro extremo, o art. 67 da Lei 4.591/1964 aparece em 11 decisões indexadas. A contagem mede presença na fundamentação, não resultado de julgamento.

Os enunciados sumulares presentes no REsp 2.106.548

O julgamento invoca Súmula 543 do STJ. Enunciado sumular não substitui o dispositivo: registra leitura já reiterada.

O lastro de precedentes que o REsp 2.106.548 reúne

O REsp 2.106.548 se apoia em 11 precedentes do próprio STJ, nominados na base de origem. A base os organiza por rubrica temática, e as deste julgado são parte inadimplente, contrato de compra e venda e recurso repetitivo. Precedente citado mede o lastro que Nancy Andrighi reuniu, não tese vinculante.

Onde o REsp 2.106.548 se situa no acervo medido

O acervo indexa 78.791 acórdãos do STJ colhidos dos dados abertos do tribunal, 30.786 deles da Terceira Turma. A relatoria de Nancy Andrighi responde por 4.848 deles, e em 12 deles a âncora legal é a mesma deste julgado, o art. 51 do Código de Defesa do Consumidor. A decisão foi publicada em 19 de setembro de 2025. Os números vêm de contagem direta do acervo, não de estimativa.

Perguntas frequentes

O REsp 2.106.548 vale como precedente de observância obrigatória?

Não. O espelho 923896 não associa este julgamento a tema repetitivo: o acórdão da Terceira Turma, de 2 de setembro de 2025, seguiu o rito comum, vale entre as partes e, sobre civil e consumidor, orienta sem obrigar — obrigam só repetitivo, repercussão geral e súmula vinculante.

Qual enunciado sumular aparece no REsp 2.106.548?

A Súmula 543 do STJ, que a Terceira Turma invocou em 2 de setembro de 2025. O enunciado registra orientação já consolidada, e citá-lo indica civil e consumidor resolvida por leitura reiterada, não por tese nova.

Esta página substitui a leitura do REsp 2.106.548 ou a consulta a advogado?

Não. Está aqui o trecho oficial da ementa e o dispositivo da Terceira Turma, com a proveniência ao lado. O inteiro teor não integra o espelho 923896 nem os dados abertos, e nada dele é parafraseado. O enquadramento de civil e consumidor em um caso concreto depende de fatos, provas e prazos individuais.

Proveniência

Conteúdo informativo; não substitui a análise individual de um advogado sobre o seu caso.

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