As quatro hipóteses de desfazimento da locação
Nem todo fim de aluguel depende de o prazo do contrato ter chegado ao fim. A Lei do Inquilinato reúne em um único dispositivo as situações em que a locação pode ser desfeita antes disso, e conhecê-las ajuda locador e inquilino a saber o que realmente autoriza a saída ou a retomada do imóvel. Esse dispositivo é o artigo 9º. Ele funciona como uma lista curta e fechada: fora dessas hipóteses, a locação segue de pé até que outra regra da lei permita encerrá-la.
O acordo entre as partes como forma mais simples de encerrar
A primeira hipótese do artigo 9º é o distrato, ou seja, o mútuo acordo. Se locador e locatário concordam em pôr fim ao contrato, basta formalizar essa vontade, de preferência por escrito, definindo a data de entrega das chaves e o acerto de eventuais pendências. É o caminho mais rápido e o que menos desgasta a relação.
Um termo de distrato bem redigido descreve o estado do imóvel na devolução e dá quitação recíproca sobre aluguéis e encargos até aquela data. Isso evita cobranças posteriores e discussões sobre danos que ninguém registrou no momento da saída.
Infração legal ou contratual e falta de pagamento
As duas hipóteses seguintes tratam do descumprimento. A locação pode ser desfeita quando uma das partes pratica infração da lei ou de cláusula do contrato, como usar o imóvel para finalidade proibida ou sublocá-lo sem autorização. E pode ser desfeita, também, pela falta de pagamento do aluguel e dos demais encargos.
A diferença prática importa: na falta de pagamento, o inquilino ainda costuma ter a chance de quitar o débito e manter o contrato, o que a lei chama de purgação da mora. Já a infração contratual grave nem sempre admite esse conserto, porque o que se rompeu foi a confiança, não apenas o caixa.
Reparações urgentes exigidas pelo Poder Público
A quarta hipótese é menos lembrada. A locação pode terminar quando o Poder Público determina reparações urgentes no imóvel que não podem ser feitas com o inquilino morando ali, ou quando, podendo ser feitas, o locatário se recusa a consenti-las.
É o caso de uma interdição por risco estrutural que exige obra profunda. Aqui o desfazimento não nasce de culpa de ninguém, e sim da impossibilidade material de manter o uso durante a intervenção determinada pela autoridade.
Perguntas frequentes
A morte do inquilino encerra automaticamente o contrato?
Não pelo artigo 9º. A lei prevê a sub-rogação: o contrato pode continuar com o cônjuge, companheiro ou herdeiros que já residiam no imóvel. O falecimento, por si só, não está entre as hipóteses de desfazimento desse artigo.
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