Pai comprou imóvel e morreu sem escriturar: e agora?

O direito à escritura se transmite aos herdeiros

O art. 1.417 do Código Civil diz que, havendo promessa de compra e venda registrada, sem cláusula de arrependimento, o promitente comprador adquire direito real à aquisição do imóvel. Esse direito integra o patrimônio do falecido e, por consequência, a herança — os herdeiros não herdam apenas uma expectativa, mas o próprio direito de exigir a transferência da propriedade, na posição que o falecido ocupava no contrato.

Adjudicação compulsória: a ação que substitui a vontade do vendedor

Se o vendedor (ou seus herdeiros, caso também tenha morrido) se recusa a outorgar a escritura voluntariamente, o art. 1.418 do Código Civil autoriza requerer ao juiz a adjudicação do imóvel. Na prática, o art. 501 do CPC torna a sentença judicial equivalente à própria escritura: uma vez procedente o pedido, a decisão produz os efeitos da declaração de vontade que o vendedor se recusou a dar, permitindo levar a sentença diretamente ao Registro de Imóveis.

O que incluir no inventário enquanto a escritura não sai

Mesmo sem a escritura definitiva, o inventário deve relacionar o direito à adjudicação como um bem do espólio, descrevendo o contrato de compra e venda, o valor pago e a situação registral do imóvel. A partilha pode distribuir esse direito entre os herdeiros como qualquer outro bem, deixando a ação de adjudicação compulsória, se necessária, para ser movida pelo espólio ou já pelos herdeiros depois de encerrado o inventário. O inventariante, nesse período, também pode negociar diretamente com o vendedor para tentar resolver a pendência sem necessidade de processo judicial.

Quando o pedido pode não prosperar

A adjudicação compulsória exige prova do pagamento integral do preço e, em regra, algum registro do contrato ou pelo menos prova inequívoca da relação contratual; se o pagamento não foi totalmente feito, ou se o próprio falecido nunca formalizou nem mesmo um contrato particular claro, o pedido enfraquece e pode ser necessário negociar diretamente com o vendedor ou seus herdeiros antes de judicializar.

Um caso comum: apartamento quitado, mas nunca escriturado

É frequente encontrar situações em que o falecido comprou e quitou um apartamento diretamente com a construtora ou com um particular, guardou os recibos de todas as parcelas, mas foi adiando a ida ao cartório, e a morte interrompeu esse processo. Os herdeiros, de posse dos recibos e do contrato, têm base sólida para exigir a escritura, seja negociando diretamente com quem vendeu, seja por meio de ação judicial se houver resistência.

Reunir os comprovantes de pagamento, localizar o vendedor (ou seus herdeiros) e decidir entre a via amigável e a judicial é trabalho que um advogado particular conduz com toda a documentação enviada por WhatsApp, avaliando desde o primeiro contato qual caminho tende a ser mais rápido para aquele imóvel específico.