Doar impondo uma condição: como funciona a doação modal

O que distingue encargo de condição

A diferença é sutil e produz efeitos opostos. Na condição, o negócio só produz efeito se o evento ocorrer; enquanto ela não se verifica, nada se transfere. No encargo, a transferência acontece de imediato e o donatário passa a dever uma prestação.

Por isso a doação modal é instrumento útil no planejamento familiar: o bem sai do patrimônio do doador desde logo, com o imposto recolhido e o registro feito, mas acompanhado de um dever que pode ser cobrado. O donatário é obrigado a cumprir os encargos da doação, sejam eles em benefício do doador, de terceiro ou do interesse geral.

Quem pode exigir o cumprimento

A legitimidade varia conforme o beneficiário do encargo.

Sendo o encargo em favor do próprio doador, cabe a ele exigir e, em caso de descumprimento, revogar. Sendo em favor de terceiro determinado — a tia do exemplo —, esse terceiro pode cobrar a prestação, embora não possa revogar a doação. E quando o encargo é de interesse geral, o Ministério Público pode exigir sua execução depois da morte do doador, se este não o tiver feito em vida.

A revogação por inexecução e a exigência da mora

A doação pode ser revogada por ingratidão do donatário ou por inexecução do encargo. No segundo caso, a lei exige um passo formal que muita gente pula: a doação onerosa só se revoga por inexecução do encargo se o donatário incorrer em mora.

Não havendo prazo estipulado para o cumprimento, o doador precisa notificar judicialmente o donatário, assinando-lhe prazo razoável para que cumpra a obrigação assumida. Sem essa constituição em mora, o pedido de revogação tende a ser rejeitado — e a escritura que fixa prazo desde o início evita todo esse percurso.

Efeito sobre terceiros e o papel do registro

Encargo escrito apenas em contrato de gaveta não alcança quem compra o imóvel depois. Para ser oponível a terceiros, ele precisa estar na escritura e ingressar no registro de imóveis, que é o sistema de publicidade dos direitos sobre bens imóveis organizado pela lei de registros públicos.

Constando da matrícula, qualquer interessado enxerga a limitação antes de negociar, e o donatário terá dificuldade de vender o bem sem resolver a pendência. Fora do registro, o encargo continua valendo entre doador e donatário, mas o adquirente de boa-fé costuma ser preservado.

Limites que a doação com encargo não vence

O encargo não transforma liberalidade em negócio ilimitado. Continua nula a doação de todos os bens sem reserva de parte ou renda suficiente para a subsistência do doador, e continua nula a parte que exceder aquilo de que o doador poderia dispor em testamento no momento do ato.

Há também o efeito sucessório: doação de ascendente a descendente importa adiantamento do que cabe por herança, e o encargo não afasta a colação — no máximo influencia a avaliação do que foi efetivamente recebido, já que o donatário assumiu um ônus junto com o bem.

Como redigir o encargo para que ele funcione

Três elementos separam a cláusula eficaz da cláusula decorativa:

• descrição objetiva da prestação, com verbo de ação e resultado verificável — "manter a residência da beneficiária no imóvel", e não "cuidar da família";
• prazo ou termo de cumprimento, dispensando a notificação judicial prévia em caso de mora;
• consequência expressa do descumprimento, indicando se a doação se revoga, se o bem reverte ou se cabe apenas indenização.

Um caso comum ilustra o risco: pai doa a casa ao filho com o encargo de "cuidar da mãe". Anos depois, os irmãos discordam sobre o que significa cuidar, e a cláusula vira litígio de anos. Redigir encargo com precisão é serviço jurídico de baixo custo comparado a essa disputa, e a minuta pode ser discutida por advogado particular com documentos enviados em formato digital antes de ir ao tabelionato.