Comparar pessoa física e holding para locação sob as novas regras

O que mudou na pessoa física

Antes, o locador pessoa física convivia apenas com o imposto de renda sobre o aluguel recebido. Com a Lei Complementar 214/2025, ele pode passar a ser contribuinte do IBS e da CBS.

O art. 251, § 1º, I, define o gatilho: no ano-calendário anterior, receita total com locação, cessão onerosa e arrendamento superior a R$ 240.000,00 e mais de três bens imóveis distintos, cumulativamente. O § 2º, II, antecipa a condição para o próprio ano quando a receita excede em 20% esse limite.

Mas a pessoa física que se torna contribuinte não é tratada com rigor: o parágrafo único do art. 261 reduz em 70% as alíquotas nas operações de locação, e o art. 260 permite deduzir R$ 600,00 por mês, por imóvel, na locação residencial.

O que muda na pessoa jurídica

A holding patrimonial que aufere receita de aluguel é contribuinte do regime regular e submete-se ao mesmo capítulo de bens imóveis, com as reduções que lhe forem aplicáveis.

A vantagem clássica da estrutura societária permanece no campo do imposto de renda e do planejamento sucessório: tributação do resultado conforme o regime adotado, organização da titularidade das quotas e disciplina da sucessão familiar.

A desvantagem também permanece: custos de constituição e manutenção, obrigações acessórias contínuas, contabilidade regular e, quando há transferência de imóveis para a sociedade, a incidência do imposto municipal sobre transmissão, cuja disciplina de normas gerais foi objeto da Lei Complementar 227/2026.

Os elementos que a comparação precisa incluir

Uma decisão bem fundamentada considera, no mínimo:

• receita anual de locação e número de imóveis, para verificar o enquadramento do art. 251;
• proporção entre imóveis residenciais e comerciais, porque o redutor social do art. 260 só alcança o uso residencial;
• valor médio de cada aluguel, já que o redutor mensal por imóvel pesa mais em locações modestas;
• custo anual de manter a estrutura societária, incluindo contabilidade e obrigações acessórias;
• carga do imposto sobre transmissão na integralização dos imóveis ao capital social;
• objetivos sucessórios da família, que podem justificar a estrutura independentemente do resultado fiscal.

Comparação feita apenas pela alíquota nominal, sem esses seis elementos, produz conclusão frágil.

O calendário da transição importa

A decisão tem prazo. Em 2026 o IBS estadual é cobrado a 0,1%, pelo art. 343, e a CBS a 0,9%, pelo art. 346 — carga simbólica, com obrigações acessórias reais. Para 2027 e 2028, o art. 344 fixa o IBS em 0,05% estadual mais 0,05% municipal.

O aperto vem depois. Entre 2029 e 2032, o art. 128 do Ato das Disposições Constitucionais Transitórias, incluído pela Emenda Constitucional 132/2023, corta ICMS e ISS por frações sucessivas — nove décimos em 2029, oito em 2030, sete em 2031 e seis em 2032 —, enquanto o IBS passa a ser cobrado pelas alíquotas de referência que resolução do Senado Federal fixará na forma do art. 349 da Lei Complementar 214/2025. Em 2033 o sistema anterior se encerra.

O efeito prático é que a carga cresce por degraus. Reorganizações patrimoniais levam meses entre decisão, avaliação, alteração contratual, registro e transferência de matrículas — e decidir com o sistema já em regime pleno significa decidir sob pressão.

Dois perfis que levam a respostas opostas

O primeiro proprietário tem oito apartamentos residenciais de aluguel médio, com receita anual acima do limite. Na pessoa física, ele soma o redutor mensal de R$ 600,00 por imóvel à alíquota reduzida em 70%, e a estrutura societária precisaria oferecer ganho relevante para compensar seu custo de manutenção.

O segundo tem três galpões comerciais de alto valor, com receita concentrada. O redutor social não se aplica a uso comercial, e a comparação passa a depender essencialmente do regime de tributação do resultado na pessoa jurídica e dos objetivos sucessórios.

Mesma reforma, decisões diferentes. É por isso que resposta genérica sobre holding não serve a ninguém.

Uma comparação que envolve mais do que alíquota

Reorganizar patrimônio envolve, ao mesmo tempo, tributação sobre a receita, imposto de transmissão na integralização, custo anual de manutenção e efeitos sucessórios — tudo dentro de um calendário de transição escalonado. Comparar os cenários com os números da carteira e conduzir a reorganização é atribuição de advogado tributarista, e o intercâmbio de documentos ocorre por canal digital.