Análise autoral de leitura documental, separada do teor oficial.
Neste registro, o processo 2186958 no STJ está identificado por “RECURSO ESPECIAL”. Esse é o dado documental disponível para orientar a leitura. O campo de assunto não está informado nesta representação, de modo que não o completo por aproximação com outros processos.
O órgão indicado é “QUARTA TURMA”. Esse vínculo permite localizar a unidade registrada e acompanhar seus atos. A identificação do órgão não informa, por si, o conteúdo de uma decisão ou o acolhimento de um pedido.
A ementa deste acórdão organiza a exposição em “I. CASO EM EXAME”. Essa estrutura permite separar a questão apresentada, a fundamentação descrita e o dispositivo. Um trecho isolado precisa ser confrontado com as demais seções do mesmo acórdão.
O registro disponível não contém o inteiro teor do voto. Por isso, este comentário se limita à organização da fonte publicada; argumentos, fatos ou ressalvas ausentes não são reconstruídos como se fossem afirmações do tribunal.
Autoria: Rafael Toledo. Versão: 2026-10-22.1. SHA-256 da fonte: c1956aacb156db847713236fbcc6530671c204129f27c27e165fe3b42ca07271. SHA-256 do comentário: 2e9ea859d6140ef21d5114d06b541cd2e90d00f94248bb76a2d3327be9ec77f1.
A ementa do acórdão registra a fundamentação nestes termos: “1. Trata-se de recurso especial interposto contra acórdão que manteve o indeferimento da penhora do imóvel por estar alienado fiduciariamente, admitindo apenas a penhora do direito real de aquisição, bem como indeferiu a inclusão da Caixa Econômica Federal no polo passivo e a inscrição do executado na Central Nacional de Indisponibilidade de Bens (CNIB). 2. A controvérsia decorre de execução de título extrajudicial em que se busca a penhora de imóvel gravado com alienação fiduciária para quitação de débitos condominiais. II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO 3. Há três questões em discussão: (i) saber se houve negativa de prestação jurisdicional por violação dos arts. 489, § 1º, IV, e 1.022, II, do CPC; (ii) saber se é possível a penhora do imóvel alienado fiduciariamente para pagamento de despesas condominiais, à luz dos arts. 346, 1.228, § 1º, 1.336, I, e 1.345, do CC, 27, § 8º, da Lei n. 9.514/1997 e 835, XII, do CPC; e (iii) saber se está configurado o dissídio jurisprudencial nos termos dos arts. 1.029, § 1º, do CPC e 255, § 1º, do RISTJ. III. RAZÕES DE DECIDIR 4. Afasta-se a negativa de prestação jurisdicional, pois o Tribunal de origem apreciou, de modo claro e fundamentado, os pontos essenciais da lide, inexistindo omissão, contradição ou obscuridade (arts. 489, § 1º, IV, e 1.022, II, do CPC). 5. A constrição do bem alienado fiduciariamente para satisfação de despesas condominiais somente é possível se o credor fiduciário for citado para integrar a execução. Ausente sua integração, subsiste a impossibilidade de penhora do imóvel. 6. Não se conhece do dissídio jurisprudencial por ausência de cotejo analítico para demonstração de similitude fática, nos termos dos arts. 1.029, § 1º, do CPC e 255, § 1º, do RISTJ. IV. DISPOSITIVO E TESE 7. Recurso especial conhecido em parte e desprovido. Tese de julgamento: "1. A negativa de prestação jurisdicional é afastada quando a corte de origem enfrenta, de modo claro e fundamentado, as questões essenciais da controvérsia (arts. 489, § 1º, IV, e 1.022, II, do CPC). 2. A penhora de imóvel alienado fiduciariamente para pagamento de despesas condominiais somente é possível com a citação do credor fiduciário para integrar a execução; a ausência dessa condição inviabiliza a constrição do bem. 3. Não se conhece do dissídio jurisprudencial sem o devido cotejo analítico, conforme os arts. 1.029, § 1º, do CPC e 255, § 1º, do RISTJ". Dispositivos relevantes citados: CC, arts. 346, 1.228 § 1º, 1.336, I, e 1.345; CPC, arts. 489, § 1º, IV, 1.022, II, 1.029, § 1º, e 835, XII; Lei n. 9.514/1997, art. 27, § 8º; RISTJ, art. 255, § 1º. Jurisprudência relevante citada: STJ, REsp n. 2.237.090/SP, relator Ministro Moura Ribeiro, Terceira Turma, julgado em 3/11/2025; STJ, REsp n. 1.929.926/SP, relator Ministro Antonio Carlos Ferreira, relator para o acórdão Ministro Raul Araújo, Segunda Seção, julgado em 12/3/2025.” A transcrição é literal e vem do espelho 953292, publicado pelo tribunal em 19 de março de 2026; o comentário próprio fica em bloco separado.
O caput enumera quatro deveres. O primeiro é contribuir para as despesas na proporção da fração ideal, salvo previsão diferente na convenção. Os outros três são não realizar obras que comprometam a segurança da edificação, não alterar a forma nem a cor da fachada e das esquadrias externas e dar à unidade a mesma destinação do prédio, sem prejudicar o sossego, a salubridade e a segurança dos demais.
Redação vigente, transcrita de Código Civil (Lei 10.406/2002), conferida em 10 de setembro de 2026: “A sub-rogação opera-se, de pleno direito, em favor: I - do credor que paga a dívida do devedor comum; II - do adquirente do imóvel hipotecado, que paga a credor hipotecário, bem como do terceiro que efetiva o pagamento para não ser privado de direito sobre imóvel; III - do terceiro interessado, que paga a dívida pela qual era ou podia ser obrigado, no todo ou em parte.”
A ementa do acórdão registra a fundamentação nestes termos: “1. Recurso especial interposto contra acórdão que, em agravo de instrumento em cumprimento de sentença, rejeitou exceção de pré-executividade e manteve os executados no polo passivo, afastando a inclusão do arrematante do imóvel levado à hasta pública. 2. A controvérsia diz respeito à responsabilidade por débitos condominiais vinculados a imóvel arrematado judicialmente e à substituição processual dos executados pelo arrematante. 3. A Corte de origem manteve integralmente a decisão agravada, rejeitou a preliminar de nulidade por falta de fundamentação e negou a substituição processual pelo arrematante, afirmando que o terceiro de boa-fé somente responde por débitos condominiais posteriores à arrematação. II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO 4. Há duas questões em discussão: (i) saber se houve negativa de prestação jurisdicional por ofensa aos arts. 489, § 1º, VI, e 1.022, parágrafo único, II, do CPC; e (ii) saber se o arrematante responde pelos débitos condominiais, inclusive anteriores à arrematação, diante da natureza propter rem da obrigação e da previsão no edital, com aplicação do art. 1.345 do CC. III. RAZÕES DE DECIDIR 5. Afasta-se a negativa de prestação jurisdicional: o acórdão enfrentou, de modo claro, objetivo e fundamentado, os pontos relevantes da controvérsia, não sendo caso de violação dos arts. 489, § 1º, VI, e 1.022, parágrafo único, II, do CPC. 6. A obrigação condominial é propter rem e acompanha o bem; o art. 1.345 do CC impõe ao adquirente a responsabilidade pelos débitos do alienante. A arrematação transfere a propriedade com a lavratura do auto; prevista a dívida no edital, o arrematante responde inclusive pelos débitos anteriores, impondo-se a exclusão dos antigos executados do polo passivo. IV. DISPOSITIVO E TESE 7. Recurso especial conhecido e provido. Tese de julgamento: "1. Não há negativa de prestação jurisdicional quando o tribunal de origem examina, de modo claro e suficiente, as questões essenciais ao deslinde da controvérsia, afastando a incidência dos arts. 489, § 1º, VI, e 1.022, parágrafo único, II, do CPC. 2. O art. 1.345 do CC estabelece que a obrigação condominial é propter rem e a arrematação transfere a propriedade com a lavratura do auto; prevista a dívida no edital, o arrematante responde inclusive pelos débitos anteriores, cabendo a exclusão dos antigos executados do polo passivo". Dispositivos relevantes citados: CPC, arts. 489, § 1º, VI, e 1.022, parágrafo único, II; CC, art. 1.345. Jurisprudência relevante citada: STJ, REsp n. 2.202.315/SP, relator Ministro Moura Ribeiro, Terceira Turma, julgado em 24/11/2025; STJ, REsp n. 2.138.803/SP, relator Ministro Humberto Martins, Terceira Turma, julgado em 10/11/2025; STJ, REsp n. 1.672.508/SP, relator Ministro Ricardo Villas Bôas Cueva, Terceira Turma, julgado em 25/6/2019; STJ, REsp n. 1.523.696/RS, relatora Ministra Nancy Andrighi, Terceira Turma, julgado em 26/2/2019; STJ, REsp n. 2.197.699/SP, relatora Ministra Nancy Andrighi, Terceira Turma, julgado em 2/9/2025.” A transcrição é literal e vem do espelho 953276, publicado pelo tribunal em 19 de março de 2026; o comentário próprio fica em bloco separado.
Quadro documental do acórdão — seções literais do STJ
Transcrição dos títulos e fundamentos expressamente delimitados na ementa oficial, sem síntese ou tese criada por IA.
I. CASO EM EXAME
1. Trata-se de recurso especial
interposto contra acórdão que manteve o indeferimento da penhora do
imóvel por estar alienado fiduciariamente, admitindo apenas a
penhora do direito real de aquisição, bem como indeferiu a inclusão
da Caixa Econômica Federal no polo passivo e a inscrição do
executado na Central Nacional de Indisponibilidade de Bens
(CNIB).
2. A controvérsia decorre de execução de título
extrajudicial em que se busca a penhora de imóvel gravado com
alienação fiduciária para quitação de débitos condominiais.
II.
QUESTÃO EM DISCUSSÃO
3. Há três questões em discussão: (i) saber se
houve negativa de prestação jurisdicional por violação dos arts.
489, § 1º, IV, e 1.022, II, do CPC; (ii) saber se é possível a
penhora do imóvel alienado fiduciariamente para pagamento de
despesas condominiais, à luz dos arts. 346, 1.228, § 1º, 1.336, I, e
1.345, do CC, 27, § 8º, da Lei n. 9.514/1997 e 835, XII, do CPC; e
(iii) saber se está configurado o dissídio jurisprudencial nos
termos dos arts. 1.029, § 1º, do CPC e 255, § 1º, do RISTJ.
III.
RAZÕES DE DECIDIR
4. Afasta-se a negativa de prestação
jurisdicional, pois o Tribunal de origem apreciou, de modo claro e
fundamentado, os pontos essenciais da lide, inexistindo omissão,
contradição ou obscuridade (arts. 489, § 1º, IV, e 1.022, II, do
CPC).
5. A constrição do bem alienado fiduciariamente para
satisfação de despesas condominiais somente é possível se o credor
fiduciário for citado para integrar a execução. Ausente sua
integração, subsiste a impossibilidade de penhora do imóvel.
6. Não
se conhece do dissídio jurisprudencial por ausência de cotejo
analítico para demonstração de similitude fática, nos termos dos
arts. 1.029, § 1º, do CPC e 255, § 1º, do RISTJ.
IV. DISPOSITIVO E
TESE
7. Recurso especial conhecido em parte e desprovido.
Tese de
julgamento: "1. A negativa de prestação jurisdicional é afastada
quando a corte de origem enfrenta, de modo claro e fundamentado, as
questões essenciais da controvérsia (arts. 489, § 1º, IV, e 1.022,
II, do CPC). 2. A penhora de imóvel alienado fiduciariamente para
pagamento de despesas condominiais somente é possível com a citação
do credor fiduciário para integrar a execução; a ausência dessa
condição inviabiliza a constrição do bem. 3. Não se conhece do
dissídio jurisprudencial sem o devido cotejo analítico, conforme os
arts. 1.029, § 1º, do CPC e 255, § 1º, do RISTJ".
Dispositivos
relevantes citados: CC, arts. 346, 1.228 § 1º, 1.336, I, e 1.345;
CPC, arts. 489, § 1º, IV, 1.022, II, 1.029, § 1º, e 835, XII; Lei n.
9.514/1997, art. 27, § 8º; RISTJ, art. 255, § 1º.
Jurisprudência
relevante citada: STJ, REsp n. 2.237.090/SP, relator Ministro Moura
Ribeiro, Terceira Turma, julgado em 3/11/2025; STJ, REsp n.
1.929.926/SP, relator Ministro Antonio Carlos Ferreira, relator para
o acórdão Ministro Raul Araújo, Segunda Seção, julgado em 12/3/2025.
Inteiro teor do voto não fornecido no registro original; ementa e dispositivo são preservados integralmente abaixo.
Ementa
DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. RECURSO ESPECIAL. EXECUÇÃO DE
TÍTULO EXTRAJUDICIAL. PENHORA DE IMÓVEL ALIENADO FIDUCIARIAMENTE
PARA DÉBITOS CONDOMINIAIS. RECURSO ESPECIAL CONHECIDO EM PARTE E
DESPROVIDO.
I. CASO EM EXAME
1. Trata-se de recurso especial
interposto contra acórdão que manteve o indeferimento da penhora do
imóvel por estar alienado fiduciariamente, admitindo apenas a
penhora do direito real de aquisição, bem como indeferiu a inclusão
da Caixa Econômica Federal no polo passivo e a inscrição do
executado na Central Nacional de Indisponibilidade de Bens
(CNIB).
2. A controvérsia decorre de execução de título
extrajudicial em que se busca a penhora de imóvel gravado com
alienação fiduciária para quitação de débitos condominiais.
II.
QUESTÃO EM DISCUSSÃO
3. Há três questões em discussão: (i) saber se
houve negativa de prestação jurisdicional por violação dos arts.
489, § 1º, IV, e 1.022, II, do CPC; (ii) saber se é possível a
penhora do imóvel alienado fiduciariamente para pagamento de
despesas condominiais, à luz dos arts. 346, 1.228, § 1º, 1.336, I, e
1.345, do CC, 27, § 8º, da Lei n. 9.514/1997 e 835, XII, do CPC; e
(iii) saber se está configurado o dissídio jurisprudencial nos
termos dos arts. 1.029, § 1º, do CPC e 255, § 1º, do RISTJ.
III.
RAZÕES DE DECIDIR
4. Afasta-se a negativa de prestação
jurisdicional, pois o Tribunal de origem apreciou, de modo claro e
fundamentado, os pontos essenciais da lide, inexistindo omissão,
contradição ou obscuridade (arts. 489, § 1º, IV, e 1.022, II, do
CPC).
5. A constrição do bem alienado fiduciariamente para
satisfação de despesas condominiais somente é possível se o credor
fiduciário for citado para integrar a execução. Ausente sua
integração, subsiste a impossibilidade de penhora do imóvel.
6. Não
se conhece do dissídio jurisprudencial por ausência de cotejo
analítico para demonstração de similitude fática, nos termos dos
arts. 1.029, § 1º, do CPC e 255, § 1º, do RISTJ.
IV. DISPOSITIVO E
TESE
7. Recurso especial conhecido em parte e desprovido.
Tese de
julgamento: "1. A negativa de prestação jurisdicional é afastada
quando a corte de origem enfrenta, de modo claro e fundamentado, as
questões essenciais da controvérsia (arts. 489, § 1º, IV, e 1.022,
II, do CPC). 2. A penhora de imóvel alienado fiduciariamente para
pagamento de despesas condominiais somente é possível com a citação
do credor fiduciário para integrar a execução; a ausência dessa
condição inviabiliza a constrição do bem. 3. Não se conhece do
dissídio jurisprudencial sem o devido cotejo analítico, conforme os
arts. 1.029, § 1º, do CPC e 255, § 1º, do RISTJ".
Dispositivos
relevantes citados: CC, arts. 346, 1.228 § 1º, 1.336, I, e 1.345;
CPC, arts. 489, § 1º, IV, 1.022, II, 1.029, § 1º, e 835, XII; Lei n.
9.514/1997, art. 27, § 8º; RISTJ, art. 255, § 1º.
Jurisprudência
relevante citada: STJ, REsp n. 2.237.090/SP, relator Ministro Moura
Ribeiro, Terceira Turma, julgado em 3/11/2025; STJ, REsp n.
1.929.926/SP, relator Ministro Antonio Carlos Ferreira, relator para
o acórdão Ministro Raul Araújo, Segunda Seção, julgado em 12/3/2025.
Dispositivo transcrito
Vistos e relatados estes autos em que são partes as acima indicadas,
acordam os Ministros da QUARTA TURMA do Superior Tribunal de
Justiça, em Sessão Virtual de 10/03/2026 a 16/03/2026, por
unanimidade, conhecer parcialmente do recurso, mas lhe negar
provimento, nos termos do voto do Sr. Ministro João Otávio de
Noronha.Os Srs. Ministros Raul Araújo, Maria Isabel Gallotti,
Antonio Carlos Ferreira e Luís Carlos Gambogi (Desembargador
Convocado do TJMG) votaram com o Sr. Ministro Relator.Presidiu o
julgamento o Sr. Ministro João Otávio de Noronha.
Casos reais relacionados: semelhanças e diferenças documentais
Relações por códigos oficiais TPU ou referências LexML coincidentes. Coincidências de campos não demonstram identidade da causa, do mérito ou do resultado e não são aconselhamento jurídico. Classes, tribunais e órgãos distintos são diferenças observáveis.
Comentário de Rafael Toledo
Análise autoral de leitura documental, separada do teor oficial.
Neste registro, o processo 2186958 no STJ está identificado por “RECURSO ESPECIAL”. Esse é o dado documental disponível para orientar a leitura. O campo de assunto não está informado nesta representação, de modo que não o completo por aproximação com outros processos.
O órgão indicado é “QUARTA TURMA”. Esse vínculo permite localizar a unidade registrada e acompanhar seus atos. A identificação do órgão não informa, por si, o conteúdo de uma decisão ou o acolhimento de um pedido.
A ementa deste acórdão organiza a exposição em “I. CASO EM EXAME”. Essa estrutura permite separar a questão apresentada, a fundamentação descrita e o dispositivo. Um trecho isolado precisa ser confrontado com as demais seções do mesmo acórdão.
O registro disponível não contém o inteiro teor do voto. Por isso, este comentário se limita à organização da fonte publicada; argumentos, fatos ou ressalvas ausentes não são reconstruídos como se fossem afirmações do tribunal.
Fonte oficial que sustenta este comentário
Identidade e proveniência do comentário
Autoria: Rafael Toledo. Versão: 2026-10-22.1. SHA-256 da fonte:
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