Rescisão por culpa da construtora: a devolução deve ser imediata

O que diz a Súmula 543 do STJ sobre a forma da devolução

A Súmula 543 do Superior Tribunal de Justiça estabelece que, na resolução do contrato de compra e venda de imóvel submetido ao Código de Defesa do Consumidor, a devolução dos valores pagos deve ser feita de uma só vez, e não parceladamente, quando a resolução ocorrer por culpa do vendedor. Já quando a culpa é do comprador, a súmula admite a retenção de percentual pela construtora, mas a devolução do saldo remanescente também deve observar critério compatível com a proteção do consumidor.

Como a Lei 13.786/2018 organiza o distrato depois dessa súmula

A Lei 13.786/2018 veio depois da súmula e disciplinou especificamente o distrato de imóveis na planta, prevendo percentuais de retenção pela incorporadora quando a rescisão é motivada pelo comprador, e a devolução das parcelas em parcela única quando o contrato foi rescindido em razão do descumprimento de obrigação da incorporadora, como atraso injustificado na entrega além do prazo de tolerância. A lei também trouxe prazos específicos para a incorporadora efetuar essa devolução, evitando que o comprador fique esperando indefinidamente.

Documentos que comprovam a culpa da incorporadora

• Contrato de compra e venda, com a data prevista de entrega e o prazo de tolerância pactuado.
• Comunicados da incorporadora sobre o atraso ou o motivo da rescisão.
• Comprovantes de todos os pagamentos feitos, para calcular o valor total a ser restituído.
• Notificação extrajudicial enviada pelo comprador cobrando a devolução em parcela única.

Como cobrar a devolução em parcela única

O primeiro passo é notificar a incorporadora, citando a Súmula 543 e, se aplicável, os prazos da Lei 13.786/2018, exigindo a devolução integral e de uma vez do valor já pago, com a correção monetária devida. Quando a empresa insiste na proposta parcelada mesmo sendo a responsável pela rescisão, cabe ação judicial de cobrança ou de obrigação de restituir, que corre no juizado especial ou na vara cível conforme o valor envolvido, com boas chances de sucesso justamente pela existência da súmula pacificada.

Quando a devolução parcelada é aceitável

Se a rescisão ocorreu por culpa do próprio comprador, como desistência sem amparo legal específico ou inadimplência prolongada das parcelas, a incorporadora pode legitimamente reter percentual do valor pago nos termos da Lei 13.786/2018 e devolver o restante conforme cronograma que pode incluir parcelamento, desde que dentro de prazo razoável. A distinção entre quem deu causa à rescisão é, portanto, o fator decisivo para saber se a devolução parcelada é abusiva ou regular.

Como um comprador exigiu a devolução em parcela única

Um comprador rescindiu o contrato depois de a obra atrasar quinze meses além do prazo de tolerância, sem qualquer justificativa aceitável da incorporadora. A empresa propôs devolver o valor pago em vinte e quatro parcelas mensais. Com base na Súmula 543, o comprador notificou a incorporadora exigindo a devolução em parcela única, e diante da recusa, ajuizou ação de cobrança. Como o atraso da obra estava bem documentado e o prazo de tolerância havia sido ultrapassado com folga, obteve decisão determinando a devolução integral em até trinta dias. Quando a incorporadora insiste no parcelamento mesmo sendo a responsável pelo atraso, reunir contrato, comprovantes de pagamento e a documentação do atraso e buscar apoio de advogado particular, com atendimento por WhatsApp e procuração assinada digitalmente, ajuda a acelerar a devolução integral do dinheiro.