Benfeitorias e retenção na hora de cumprir o despejo
Perder a ação de despejo não encerra necessariamente a discussão sobre o imóvel. Um inquilino que investiu em reformas relevantes durante a locação às vezes tenta usar o direito de retenção por benfeitorias como forma de não sair sem receber de volta o que gastou. Esse argumento existe na lei, mas tem limites que costumam surpreender quem só olha a teoria e ignora o que ficou combinado no contrato.
O que a lei garante sobre benfeitorias na locação
O art. 35 da Lei 8.245/1991 diz que, salvo disposição contratual em contrário, as benfeitorias necessárias, mesmo sem autorização do locador, e as úteis, quando autorizadas, são indenizáveis e permitem o exercício do direito de retenção. Essa regra dialoga com os arts. 1.219 e 1.220 do Código Civil, que tratam da indenização e da retenção do possuidor de boa-fé por benfeitorias necessárias e úteis, negando esse direito ao possuidor de má-fé.
A cláusula de renúncia muda tudo
A Súmula 335 do STJ estabeleceu que, nos contratos de locação, é válida a cláusula de renúncia à indenização das benfeitorias e ao direito de retenção. Isso significa que a maioria dos contratos padronizados de locação já neutraliza esse argumento antes mesmo de a discussão começar: se o contrato tem essa renúncia expressa, alegar retenção na fase de cumprimento do despejo tende a não prosperar.
Retenção alegada tarde demais
Mesmo quando não há cláusula de renúncia, invocar a retenção só na fase de execução do despejo, depois de já ter perdido a ação sem levantar o tema na contestação, costuma ser tratado como estratégia tardia. O momento correto para discutir indenização por benfeitorias é durante o processo de conhecimento, com prova documental e, se necessário, perícia sobre o que foi construído ou reformado.
O que ainda pode ser discutido
Quando não há renúncia contratual e a benfeitoria necessária ou útil foi comprovada a tempo, a discussão sobre o valor da indenização pode continuar em ação própria, separada da execução do despejo, sem necessariamente suspender a desocupação em si. A retenção física do imóvel como forma de forçar o pagamento é o ponto mais frágil da tese quando o processo de despejo já transitou em julgado sem essa defesa.
Um exemplo que mostra a diferença entre as situações
Um locatário reforma o telhado e a rede elétrica do imóvel, com autorização por escrito do locador, mas o contrato tem cláusula expressa de renúncia à indenização e à retenção por benfeitorias. Perdida a ação de despejo, ele tenta permanecer no imóvel alegando o valor investido na reforma. Como a cláusula de renúncia é válida conforme a Súmula 335 do STJ, a tendência é que essa defesa não impeça a execução do despejo, ainda que a reforma tenha sido real e útil ao imóvel. Já num segundo contrato, sem qualquer cláusula sobre o tema, e em que a benfeitoria útil foi autorizada e documentada, discutir a indenização antes de o processo de despejo transitar em julgado tem mais chance de, ao menos, garantir o direito ao ressarcimento em ação própria.
Avaliar o contrato antes de resistir à desocupação
Verificar se o contrato tem cláusula de renúncia, se a benfeitoria foi autorizada e documentada e se o tema já foi discutido no processo de despejo é o primeiro passo prático, e pode ser feito com o envio digital do contrato e de fotos ou notas fiscais da reforma, antes de decidir resistir à saída do imóvel. Essa análise remota também ajuda a dimensionar se vale mais a pena negociar um prazo adicional de saída em troca de desistir da alegação de retenção, evitando o desgaste de uma execução forçada.
Perguntas frequentes
Se o contrato não fala nada sobre benfeitorias, o inquilino tem direito automático de retenção?
Pode ter, conforme o art. 35 da Lei 8.245/1991 e os arts. 1.219 e 1.220 do Código Civil, mas isso depende de a benfeitoria ser necessária ou útil autorizada, e de o tema ter sido levantado no momento processual adequado.
A cláusula de renúncia às benfeitorias vale mesmo sem perícia no imóvel?
Sim. Segundo a Súmula 335 do STJ, a existência da cláusula de renúncia torna dispensável a prova pericial das benfeitorias realizadas.
Alegar retenção só na execução do despejo costuma funcionar?
Raramente. O momento adequado para discutir indenização por benfeitorias é durante o processo de conhecimento, e não na fase final de cumprimento da decisão que já reconheceu o despejo.
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