Quando o bem de família pode ser penhorado (art. 3º)
O artigo 3º da Lei 8.009 é o outro lado da proteção ao bem de família: ele lista as situações em que a casa onde a família mora pode, sim, ser penhorada. Se você é fiador de um aluguel ou deve pensão, IPTU ou o financiamento do próprio imóvel, é aqui que a impenhorabilidade deixa de valer. Entender essas exceções evita surpresas. A regra geral do art. 1º protege a moradia, mas o art. 3º abre um rol de hipóteses em que o credor consegue avançar sobre o imóvel.
As hipóteses do art. 3º que autorizam a penhora
O art. 3º permite a penhora do bem de família quando a dívida se enquadra em situações específicas. As principais são: o financiamento usado para construir ou comprar o próprio imóvel; a pensão alimentícia; os impostos, taxas e contribuições que recaem sobre o imóvel, como o IPTU; a hipoteca oferecida pela família como garantia; o imóvel adquirido com produto de crime ou destinado a pagar condenação penal; e a fiança dada em contrato de locação.
Esse rol é interpretado de forma restrita. O que não se enquadrar claramente em uma dessas hipóteses, em regra, não afasta a proteção do art. 1º.
Fiador de aluguel: a exceção do inciso VII que mais surpreende
A hipótese que mais pega devedores desprevenidos é a fiança locatícia, incluída no art. 3º pelo art. 82 da Lei 8.245, de 1991. Quem assina como fiador de um contrato de aluguel pode ter o próprio imóvel residencial penhorado para cobrir a dívida do inquilino, ainda que essa seja a única casa do fiador.
Os tribunais superiores já reconheceram a validade dessa exceção. Por isso, garantir o aluguel de terceiros como fiador é uma decisão de risco real sobre o patrimônio, e não uma simples formalidade de contrato.
Pensão alimentícia e dívidas ligadas ao próprio imóvel
A pensão alimentícia é outra exceção sensível. O credor de alimentos pode alcançar o bem de família, embora a lei resguarde a parte do coproprietário que não tenha relação com a dívida. A prioridade dada ao sustento de quem depende de alimentos justifica esse tratamento.
Também entram aqui as dívidas ligadas ao próprio imóvel: o financiamento que viabilizou a compra ou a construção, no limite do contrato, e os tributos do bem, como IPTU e taxas. Nesses casos, o débito nasce do próprio imóvel, o que afasta a blindagem.
Como se defender e quando a exceção não se aplica
Se a penhora do bem de família for pedida fora das hipóteses do art. 3º, o devedor pode alegar a impenhorabilidade no próprio processo, por embargos ou impugnação, demonstrando que o imóvel é a moradia da família. O juiz analisa a prova de residência e a natureza da dívida.
Há pontos que a jurisprudência ajustou: a dívida de condomínio, por exemplo, costuma autorizar a penhora por ser obrigação ligada ao próprio imóvel, mesmo sem constar da lista literal. Já quem não tem condições de contratar advogado pode procurar a Defensoria Pública para discutir a proteção da moradia.
Perguntas frequentes
O fiador que teve o imóvel penhorado pode cobrar o inquilino depois?
Sim. Ao pagar a dívida do aluguel, o fiador pode buscar do inquilino o valor desembolsado, por meio de ação de regresso. Isso não impede, porém, que a penhora sobre o bem do fiador aconteça primeiro, já que o art. 3º autoriza essa cobrança.
Dívida de condomínio pode penhorar o único imóvel da família?
Em geral, sim. Embora a dívida de condomínio não esteja escrita no rol do art. 3º, os tribunais entendem que ela acompanha o próprio imóvel e, por isso, permite a penhora do bem de família. É uma exceção construída pela jurisprudência, não pela letra da lei.
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